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房地产运营管理是做什么的(解读房地产运营管理)
2022-08-10 09:33:59

有一个最重要的财务指标,ROE,净资产收益率。大家看一下这个公式,最终有3个指标影响,净利润率、总资产周转率,财务杠杆系数。

房地产运营管理是做什么的(解读房地产运营管理)1、净利润率,主要反映的投拓开发能力,我们经常说利润主要在拿地前端,拿地时很大程度上就可以预测净利润率,还有就是成本控制。高利润这方面的代表是ZH,它的成本控制是行业标杆

2、财务杠杆系数,反映的是融资能力,代表如恒大、YGC等

3、总资产周转率,反映是运营能力,行业代表BGY,典型的高周转企业。

【运营管理是什么? 】

有时聊天,别人问我,你是做什么的呀,我说我是做运营的,然后别人再问运营是什么?

每家房企的运营都不一样,运营不是业务管理,更多的是管理职能,而管理无定式,所以呈现出来的工作内容都不尽相同。

定义:运营是对一定资源的投入到产出产品或服务的转换过程而进行决策、计划、组织、实施、控制。目得就是通过运营让资源效益最大化,通过管理提升人员工作效率。

逻辑:大家看这张图,投入到产出,运营体现中间的周转,通过对投入资源的决策、计划、组织、实施、控制,最终收益最大化。反映到财务数据上,就是三张表,资产负债表、现金流量表、利润表。

定位:说到大家对运营的印象,可能首先想到的是,表哥、表姐、开会、打杂。行业认为运营类似于军队中的总参谋长,是内外军情系统的信息中心,下达军事命令的总枢纽,领导人决策的一道防线,是领导的智囊库。

具体到组织的不同层级,运营工作的定位不相同,集团更侧重于战略管控,区域更侧重业绩推动、大数据分析,事业部层面更侧重一些具体工作、收据收集。运营应确实做规模的推动者,组织的协调者,利润的监控者。

【 运营做什么?】

前面讲了运营管理的定义、逻辑和定位,现在我们来看运营到底是做什么的。我将从运营的发展阶段、组织层面、工具三个方面分享。

1、运营管理的阶段

(1)运营这个概念大约是在2010年前后兴起的,那之前并不是没有运营,只是那会房企规模较小且都是在本地发展,管理幅度没有现在这么大,只要分工有序,协调组织的事基本老板就管了,那个阶段称为职能运营阶段。

(2)第二个阶段,随着房企的规模扩张,特别是跨地域发展,职能不断完善、专业分工细化,横向沟通协调难度加大,迫切需要解决协同提效难题,于是出现了分级节点管理、会议管理、阶段成果管理等等,我们把这个阶段称之为计划运营阶段。

(3)再往后发展,我们现在经常说的大运营阶段,从原来聚焦项目的职能运营和计划运营管理转变为强调经营全局,重点关注利润风险、经营计划、货值管理、现金流管理等等。

2、组织层面不同运营的工作内容也不同。

集团层面重点为战略运营,定战略、发展目标,中间的公司层面重点关注经营目标,具体到项目运营,关注项目开发全流程环节,重点实现项目目标。

(1)战略运营管理,我们希望企业实现多、快、好、省、稳,但规模发展和利润最优无法同时兼得,我们需要有一定取舍,战略选择就是选择做现金流型、还是利润型。目前主流房企普遍选择,要现金流、要规模,适当降低利润率。

(2)公司运营管理,就是做好资源配置,持续保障资源,通过对供销存、融回支的管理,调整开发供货节奏,最终确保实现公司利润。

(3)具体到单个项目的运营管理就是,用三个词概况,操盘、盯数、盯事,以经营视角看问题,加强过程交圈,最终达成项目经营目标。

3、运营管理工具:1个平台、4大体系(会议体系、大运营管理体系、风控管理体系、激励评价体系)、N套工具

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