来源、新零售商业评论

“管理员，跑路了！”

9月17日晚，Cathy（化名）刚在家吃好晚饭就在租客群里看到优客工场管理员踢掉群内所有成员的消息。

“第一反应是震惊，当时还有一个租客自发组建不久的微信群，管理员把大家踢走后，那一个群里立马炸开了锅，消息很多很多条。”

Cathy在深圳打拼，是一家创业设计公司的老板，经由办公室租用平台“点点租”找到优客工场。今年9月上旬，Cathy刚搬进优客工场位于深圳万科星火区域的办公室，还没待满一个月就碰到管理员跑路的事情，对她来说实在是措手不及。

受访者供图

据Cathy透露，为了避免一房东万科停水停电、查封办公区域，收到消息当晚，同一层办公区内，有创业者连夜去现场清理物品悉数搬回住所，等待后续处理的消息。

那一夜，包括Cathy在内的很多租客对优客工场进行了一番深入调查。优客工场2015年成立，是国内较早一批创立的共享办公室品牌之一，被称为“中国版的WeWork”。据迈点研究院数据显示，2020年联合办公品牌中WeWork和优客工场位列第一梯队。

身为曾经的行业头部，优客工场跑路由谁来背锅？国内共享办公室发展又将何去何从？

快速熄火

“9月6号晚上和同伴来万科星火优客工场这边看了办公室，第二天我们就敲定一间能坐上6个人的小型独立办公室，然后打款。”

谈到为何能如此快速做决定，Ave提到两点：深圳类似品质的共享办公室月租金约莫6千元，优客工场给到的价格是4000元/月，性价比不错。

另外，相较其他不知名的个人办公场所租赁机构，Ave觉得优客工场品牌至少靠谱点。“再加上当时是由租赁中介App推荐的，经过二次筛选，所以当时我们默认这家是比较安全的。”Ave补充到。

论优客工场的品牌影响力，估计有办公空间租赁需求的消费者鲜少对其产生怀疑。

深圳万科星火优客工场图片，图源毛大庆微博

2015年“大众创业、万众创新”的浪潮催生出大批创业者涌现，为创业者提供场地由此成为蓝海市场。2015～2016年也是国内共享经济爆发增长期，优客工场创始人毛大庆切中商机进场。

毛大庆曾向媒体透露，2015～2018年间，优客工场进入37个城市，积累了近20万线上会员，覆盖10多万个工作平台，成绩斐然。短短几年，优客工场成为共享办公室行业内公认的独角兽企业。

2020年11月24日，优客工场更是登陆纳斯达克，成为“国内共享办公第一股”。

伴随优客工场不断发展，毛大庆也时常参与媒体采访。在某次采访中提到共享办公业态，他是这样说的：“共享办公不是一个暴利行业，更不是一个可以迅速扩张的行业，而是一个长产业链的社会基础盘。”

确实，相比于充电宝、雨伞这类共享业态，租赁场地、做房东属于重资产投入，无论是从回报周期还是营运压力来看都是有增无减，小步慢走、走稳走实是相对妥当的发展思路。

结合毛大庆“大龄跑步爱好者”的形象，“从跑步中领悟到跑得慢才能跑得远”的发言也间接对外输出了自己追求稳健的创业理念。

只不过，所谓小步慢跑的预设并没有出现。据企查查显示，光是从2015到2018年，短短三年多的时间内，优客工场接受融资15笔，总金额超过50亿元，几乎平均每80天就有一轮融资。

单以上市一事来说，在2019年，优客工场曾申请美国上市失败，但隔年又以SPAC（特殊目的收购公司，是指以收购或合并其他公司为唯一目的而成立的公司）的方式快速上市。据了解，SPAC在美国一直是“难登大雅之堂”的存在。

上市之后，狂奔的优客工场暴露出它的问题。上市当日收盘，优客工场的股价跌幅达4.82%。据悉截至2021年2月11日收盘，优客工场股价下跌惨重，市值仅有首次交易日总市值的7.3%左右。

冬天（化名）是优客工场万科星火的租客之一，他向零售君透露，2022年曾向该场地管理员询问生意盈利情况，管理员的回复是“基本上每个月都在亏损”。冬天还提到，今年疫情放开后，共享办公区域入驻率有所提升，但也没达到优客工场可以盈利的水平线。

受访者供图

9月中旬，万科物业在优客工场共享办公区域两侧出口处贴上纸质的租金催缴告示，租客们这才知道优客方欠钱了。细问之下才了解到，优客工场从今年六七月份开始就已经缴纳不起每个月20万元的租金，而该场地所有租客的押金林林总总也有接近60万元的缺口。

无独有偶，东方财富证券官网的“优客工场吧”里有消费者在今年6月初发帖提到，“优客工场陆家嘴职场关闭，至今押金也没退到，说是财务没钱了。”

图源东方证券

截至发稿，零售君得到的最新消息是：管理员已经连夜收拾物品离开，租客在微博私信创始人毛大庆让他处理此事却被拉黑，优客工场方给到解决方案是，先解除合同再续合同或是有机会移至距离较远的其他区域的共享办公区。

据知情人透露，优客工场派出3轮人马出面也没给出让租客满意的解决方案。目前，办公区内租客们已将微信群改名为“万科星火—自治到年底”，决定携手应对后面的事情。

模式之困

租客们想等待企业回血，但从经营收入来看优客工场面临的形式很不乐观。

从财报数据来看，2017年的前9个月，优客工场净亏损额为3.72亿元。2022年上半年营业收入为2.97亿元，同比下跌40.66%，相比2021年同期亏损金额收窄，但公司总亏损金额仍不断增加。

优客工场深陷盈利困境，同赛道玩家堂堂加（原办伴）、WeWork也是负面消息频传。

今年7月，有关堂堂加北方事业部提前终止劳动合同的消息传出。北京多家项目产权方也贴出告示称，堂堂加旗下品牌严重拖欠租金，已经与其解约。

而WeWork自成立从未实现过盈利，财报数据显示2022年底，Wework空置率为25%，负债总金额超过213亿美元。企业持续承压下，WeWork不得不在今年发出破产预警。

“部分共享办公室品牌难以存活，原因在于下行的市场经济和并不轻松的商业模式。”业内人士指出。

据悉，2018年一级市场降温，共享办公行业的融资规模逐渐收缩。后来，疫情等因素使得远程办公兴起，整个市场对于租赁办公室的需求显著下滑，包括优客工场在内的共享办公室企业客流量明显减少。“2017年、2018年租户会自己跑过来租联合办公，现在租户听到是联办就直接掉头。”

再从商业模式角度分析，即便没有人员入驻，共享办公企业仍需承担租金、装修、运营、系统运维等成本，经营压力大，风险系数又高。

其实，在经营过程中，一众共享办公企业并非没有意识到市场环境和传统二房东模式带来的限制。如何让业务变得更轻量、更具竞争优势、更有抗风险能力成为它们努力的方向。

比如，2020年，优客工场宣布实施“轻资产、重赋能”的战略。其中轻资产模式分为两类，U Brand主要是向房东收取品牌、咨询和服务管理费；U Partner则是向房东提供空间使用权，优客工场负责经营管理，双方共享收入。

上述看起来的确能优化优客工场自身的盈利能力，但实际运作中，优客工场的轻资产模式毛利率在2020年还能达到39.6%，但到2021年就下滑至15.3%，盈利效果欠佳。

尤其是在前期重资模式烧钱亏损仍在持续，后期再无资本加注的情况下，优客工场依靠轻资产模式挽回局面需要多久还不得而知。

采访中，Cathy提到一个细节，“管理员失联那天晚上（9月17日），我们在做一件事情，就是溯源其母公司。当时我们发现企查查上显示，9月14日深圳市鹏南优客工场这家公司变更了投资人和负责人。”

经零售君核实，深圳市鹏南优客工场确实更换了公司投资人和负责人。原先的投资者北京大然凌一管理有限公司是优客工场旗下全资子公司，主要业务是轻资产运营，如今更换成一家名为广东金裕的企业管理咨询公司。

深圳市鹏南优客工场创业服务有限公司负责人变更，图源企查查

巧合的是，该公司法人代表也是广州优客工场的法人代表，而广州优客工场因涉及房屋租赁合同纠纷在今年9月初被执行接近24万元。

另一边，Cathy告知办公室租赁中介有关优客工场拖欠租金的情况之前，优客工场万科星火场地仍在中介平台上招工位租客。

“我们没法再对这个品牌有信任了，目前也不知道后续怎么办，先走一步算一步。”Cathy的话语里满是失落和担忧，优客工场万科星火群内的租客们还在思考下一步维权对策……