2019年，中国的房地产企业面对着更为复杂的外部环境：经济发展放缓、房地产市场调控持续、区域市场分化、部分城市房价出现波动……但另一方面，2019年仅前10个月就有25家房企业绩突破千亿，优秀房企以精确的布局和产品，取得了良好的成绩，同时对未来合理规划，相关多元发展，服务美好生活，那么如何深刻认识房企目前现状，对其增长和风险做出准确的预期？成为岁末年初大家关注的重点。

2020中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会上，中国指数研究院基于20多年对房企的研究，对2019年房企的发展状况进行总结，并对房地产企业重点关注点进行深入、客观、准确的分析，为与会人员提供企业发展布局、产品打造、降低运营风险等方面的有益参考。

一、2019年1-10月房地产企业销售业绩情况

➤整体表现：销售业绩增速同比放缓，千亿房企达25家

表：2019年1-10月房企销售业绩TOP100情况

2019年1-10月，TOP100房企销售额均值达928.9亿元，销售面积均值为676.3万平方米，同比增长率均值分别为21.3%和21%，相比去年的增速来看，总体略有下降。千亿数量：千亿企业达25家，较上个月增加5家，与去年同期比多1家，碧桂园、恒大、万科超五千亿，预计年底超千亿房企将达到35家。

前10房企的销售额占前100的40.5%，前100门槛为215亿，较上月增加了30亿，预计年底门槛值达将接近300亿。前10房企销售额均值为3762.6亿元，销售额增长率均值为14.7%；11-30及31-50企业销售额均值为1256.9亿元和692.0亿元，增长率均值为24.4%和26.3%；51-100企业的销售额均值分别为和325.8亿元，增长率均值为19.3%。销售额TOP30房企的权益比例均值为74%，较去年同期降低约4个百分点，企业在项目合作及收并购方面力度继续加强。

➤千亿阵营特点：头部企业增速放缓，规模断层仍在扩大

图：千亿房企2019年1-10月销售业绩情况

千亿企业持续领跑，部分企业销售业绩快速增长。2019年1-10月，已有25家在销售额破千亿，同比增长20.2%，世茂、阳光城、招商蛇口、金地等企业销售业绩增速较快，其中世茂同比增长43%，阳光城同比增长35.7%。

TOP30阵营成长分化，内部规模断层仍在扩大。销售额Top10平均增速为14.7%，规模均值为3762.6亿元，金额占TOP30的59.9%，较2018年底增加0.7个百分点，TOP3的规模均值为5826亿元，占TOP30的比例为27.8%，较年底增长0.2个百分点。

➤目标完成率：代表房企目标完成率在8成以上，总体完成情况符合预期

表：部分千亿房企目标完成率情况

房企总体销售目标完成率约7-8成。从公布年度销售目标的企业来看，龙光、阳光城、世茂房地产、中海地产、恒大等房企销售目标完成率均在90%以上，其中，世茂房地产、中海地产及阳光城销售目标完成率分别为93.9%、93.5%及91.2%。新城控股、华润置地、招商蛇口等房企也完成了全年销售目标的80%以上，完成全年目标可期。

目标完成节奏符合预期。2019年初，房企销售业绩目标增长率整体约为20%，相比2018年初30-40%更加理性和保守，快周转策略及营销激励措施，促使企业更加重视销售回款，销售节奏明显提速，奠定了整体业绩目标的实现基础。

二、2019年房地产企业经营状况表现

➤城市贡献：二线贡献为主，一线销售贡献提升，深耕重点城市提升业绩

图：千亿房企销售额前20城市销售额及同比增长率

二线城市依然是主要贡献城市。2019年以来，千亿房企在二线城市业绩贡献占比为58.1%，同比降低4.7个百分点，但二线城市依然是主要贡献城市；在一线城市以及三四线城市销售贡献占比分别为20.3%、21.7%，同比分别增长了4.7个百分点、0.1个百分点。

重点城市业绩表现突出。2019年以来，千亿房企在北京、南京、上海、重庆的销售额贡献较高，均超1500亿元；北京、南京销售额同比增长显著，均超50%；重庆、杭州、成都、天津等九个城市销售额同比下降。

图：代表企业2019年1-10月重点项目各面积段销售额占比

顺应市场需求，聚焦刚改产品：代表房企抓住改善型需求释放机遇，加大中型户型产品的推售力度，90-140平米刚改、140-200平米改善型产品累计占比约73.6%，其中华润置地、绿城等以大户型中高端住宅为主。

注重工匠精神，提升产品品质：伴随政策调控及市场调整背景下的客户观望情绪及选择空间增加，代表房企以满足用户居住需求的高性价比为导向，以工匠精神打造品质产品，以产品力赢得市场竞争。如绿城、华润置地等企业继续坚持高品质战略，推动产品线的优化升级；金科以“生命建筑”为产品新内核，让人居更健康舒适。

➤营销策略：打造营销矩阵，跨界合作与品牌IP营销

图：房企创新营销方式

营销矩阵。房企全方位运用传统媒体和新媒体渠道，通过线上线下联动深化渠道功能，实现营销效益最大化。一方面，通过卫视、纸媒、冠名等主流方式宣传，实现传播人群高覆盖；另一方面，通过抖音、Vlog等自媒体引发话题持续互动和扩散，调动受众参与性，达成良好的营销效果。

跨界营销。通过与二次元文创等领域跨界融合，迎合年轻人消费趋势，抢占年轻市场空间。如富力集团与明星爆款手游《明日之后》首度跨界合作，实现虚拟和现实的完美交合，线上线下的精准全覆盖，活动参与人数10万+。

IP及造节营销。通过打造专属企业IP或与社会化节日有机结合进行“造节”活动，借助多媒体进行品牌营销。龙湖通过“66天街品牌日”进行疯狂购物节品牌IP营销，在商业品牌“造节”的趋势中崭露头角，为龙湖天街品牌的可持续营销流量奠定了基础。

➤拿地态度：拿地力度减弱，新增土储向二线转移，二线占比近50%

图：2018年1-10月、2019年1-10月代表房企拿地金额占销售额比重

拿地增速略降：受房地产市场政策调控及土地出让条件限制影响，代表房企拿地总金额16860.7亿元，同比减少0.7%。拿地态度更理性。拿地金额占销售额的比重为26.5%，同比下降4个百分点，其中，龙湖、华润置地、蓝光拿地金额占销售额比重超40%。

2019年以来，代表房企新增土储向二线城市转移，二线城市的新增权益面积占比达49.6%，同比增长10.0个百分点。其中，旭辉、龙湖、融创及中海在二线城市的新增土储权益面积均在60%以上。

图：2018年1-10月、2019年1-10月拿地金额TOP100企业分化情况

拿地规模前50的房企8成保持正增长。部分去年拿地激进的企业出现了规模下降，表现在城市向一二线靠拢，城市进入数量有所收缩，主要由于企业融资受限偿债逼迫以及回款放慢带来的资金压力。

拿地规模后50-100的企业则升降各占半数，表明企业对市场及自身发展的判断出现了分化：部分企业维持高杠杆追赶，尤其对千亿门槛的迷恋，成为很多中小房企的目标；部分国企央企则是凭借区域优势和产业优势，保持自身的节奏顺势拿地；还有部分小型房企则明显的拿地规模下降，拿不到地以及拿不到合适的地是摆在企业持续发展面前的重要问题。

➤融资规模：融资环境从严从紧，信用债及海外融资放量，信托规模持续下降

图：2019年1-10月房地产行业海外债、信用债融资情况

融资环境偏紧：2019年以来，融资政策保持收紧态势，1-9月，房地产开发到位资金13.1万亿元，同比增长7.1%。增速自5月开始呈下降趋势，其中，国内贷款占比持续下降，1-9月国内贷款占比仅为15.1%，较年初下降4.9个百分点。

信用债及海外债融资规模增长：2019年1-10月，房企通过信用债融资4606.4亿元，同比增长43.0%，其中公司债发行规模明显上升，同比增幅达76.2%，海外债融资规模小幅增长，发行规模为3963.4亿元，同比增长27.6%。

房地产信托融资规模持续下降：2019年5月，银保监会发文，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、资质不达标、资本金未足额到位的项目直接提供融资，8月，银保监会再次强调“去通道、控地产的目标不变，力度不减”。2019年1-10月，投向房地产领域的信托金额累计7880.6亿元，同比增长3.5%，自2019年6月起至今，信托融资规模逐月下降，10月信托融资为438.2亿元，环比下降32.3%，同比下降32.4%。

三、2019年房地产企业整体财务表现

➤盈利能力：净利润增速下滑，净利润率显著下降

图：2015-2019年上半年房地产上市公司净利润均值及增长率

净利润增速下滑。沪深及大陆在港上市房企净利润增速分别为25.74%和13.54%，较2018年末分别降低2.15和18.99个百分点。其中如万科、保利、绿地等沪深上市房企净利润规模大幅增长，大陆在港房企中部分大型房企的净利润下滑，导致两个市场利润增速出现差距。

利润空间被挤压，净利润率下降显著。房地产上市公司净利润率显著下降，沪深与大陆在港上市房地产公司净利润率较2018年末分别下降3.42、3.25个百分点。随着涨价项目红利时期的度过，同时土地与融资成本上涨，未来净利润率水平或将持续下探。

大型房企投资收益率更高。2019年上半年，沪深上市净资产收益率同比下降0.28个百分点，大陆在港上市净资产收益率同比上升0.64个百分点。主要是由于沪深以中小企业为主，负债水平有所降低，而大陆在港企业则多为大型房企，杠杠率相对稳定，保持较好投资收益率。

➤运营能力：运营效率小幅下降，供应商占款比例维持高位

图：2015上半年-2019上半年房地产上市公司存货周转率与总资产周转率

周转速度放缓。2019年上半年，上市房企运营效率小幅下降，沪深上市存货周转率与总资产周转率同比分别下降0.02、0.01，大陆在港上市存货周转率同比下降0.02至0.12，总资产周转率则同比持平。

供应商占款比例维持高位。沪深上市房企供应商占款比例五年均值为60%，2019年增长到74.6%，同期大陆在港上市房企五年均值为95%，2019年为95.5%，达到近4年的历史高位。表明大型房企的议价和谈判能力更高，行业整体运营仍处于相对良好的态势。

➤偿债能力：负债水平保持平稳，短期偿债能力略有减弱

图：2015-2019年上半年房地产上市公司资产负债率与有效负债率

资产负债水平保持平稳。2019年上半年，沪深及大陆在港上市房企资产负债率分别为67.23和75.05%，剔除预收账款后的资产负债率分别为49.33%和56.72%，总体基本与上年末持平。

短期偿债能力略有减弱。2019年上半年，沪深上市房企短期偿债能力总体优于大陆在港上市房企。房企回款受阻，销售去化与投资放缓，现金流持续承压，流动比率、速动比率与短期债务覆盖度有小幅下降，但总体仍处于安全可控范畴。

➤内部管理:工程纠纷、诉讼仲裁逐年攀升

图：最高人民法院审结的建设工程合同纠纷案件统计

建设工程合同纠纷数量呈现上升趋势。2014-2018年五年间工程合同纠纷案件数量增长两倍多，2018年工程合同纠纷案件同比增长18.4%，达到近年来的一个峰值。

诉讼仲裁数量逐年上升。近五年来沪深上市房企诉讼仲裁数量呈上升趋势。2019年1-10月诉讼仲裁数量高达263件，比2015-2018年总和还要高，同比增速高达471.7%。

四、2020年房地产企业发展态势预判

➤发展趋势：分化、调控常态化，竞争力品牌化

分化常态化：集中度将进一步继续提升。房地产行业已经过了高速发展的红利期，行业分化整合将进一步加剧，下半场将是有限空间内集中度的提升，大鱼吃小鱼等丛林法则将持续显现，中小企业的空间进一步压缩；机遇与挑战分化并存。各层级城市的城镇化结构性发展机遇，以及市场调控带来的核心竞争力比拼，进一步考验企业的决策和眼光，在未来发展进程中演绎成功与失败。

调控常态化：国家宏观战略思维已经发生根本转变。国家将继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，行业调控预计仍将保持连续性和稳定性，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标预期不会发生根本性的改变，调控措施力度不太可能大幅放宽。融资偏紧趋势不会改变。在以“稳”为核心的政策目标下，行业的微观管理将突出“一企一策”，松紧有度，有保有压的促进行业的稳健发展。

竞争力品牌化：行业进入高质量发展阶段。考虑到中国城镇化进程及家庭小型化、改善更新等结构演变，行业仍有较大发展空间，同时居民美好生活的需求及竞争的加剧，推动行业进入高质量发展阶段。品牌力是未来竞争核心。随着人均住房面积的增长，买方市场逐步形成，行业竞争切实从产品竞争转向了品牌竞争，以产品和服务为核心的品牌竞争力是未来企业发展的关键。

➤关注点一：高价地占比高的房企，回款及资金问题突出

图：2016-2019年10月房企高价地拿地与销售规模情况

高价地主要集中在一线及热点二线，总开盘率为54.4%。2016-2019年10月底，全国合计成交2686块高价地。从城市分布来看，主要集中在重点一二线城市，其中杭州、南京高价地超300块；北京、重庆超200块。从拿地企业来看，主要集中在大型房企手中，其中保利、万科高价地超100块，招商、碧桂园、龙湖高价地超80块。从开盘率来看，已有1641个项目已开盘，占总量的54.4%。从重点城市高价地开盘销售率来看，宁波、杭州等城市去化较好，无锡、天津等城市去化效果较差。

高价地与销售额比例总体健康，部分企业存风险：50家代表房企的高价地比例总体仍在健康范围内，但有4家超过行业警戒线，在限价限购等调控政策背景下，房企只有降价、延迟开工、调整产品结构等举措，才能应对高成本、高费用、长周期带来的一系列资金考验及风险。

➤关注点二：融不到足够资金+融不到资的房企，小型房企值得关注

现金不能覆盖一年内到期债务的房企，短期偿债面临一定考验。2019年中期，沪深上市房企现金/一年内到期债务比小于1的有42家，占比为43%；在港上市房企现金/一年内到期债务比小于1的有25家，占比为38%。其中已经出现债权违约的银亿，现金/一年内到期债务比为0.16。

大型房企融资渠道相对顺畅，小型房企融资风险值得关注。2019年1-9月，百强TOP30企业发行信用债总额为1185.5亿元，占全部房企发行总额的25.4%；发行海外债总额为1908.9亿元，占全部房企发行总额的60.2%；资产证券化产品发行总额为1192.5亿元，占全部房企发行总额的19.8%。

➤关注点三：布局过度集中+三四线占比过高的房企，区域型房企要关注

图：千亿代表房企城市布局密度图

从布局密度来看，碧桂园、恒大、万科等千亿代表房企城市布局广泛，城市布局密度多集中一二线主流城市及重点三四线的全国化布局，销售项目数量多，进入城市广，能有效的分散政策调整和市场结构变化带来的风险。此外，仍有部分企业布局过于集中，尤其聚集在三四线城市，未来，随着房地产市场政策持续深化以及棚改政策的调整，三、四线城市面临调整压力，区域型房企或迎来市场考验。

➤关注点四：产品存在问题的房企，“产品错配+品质不稳定+过度标准化”造成品牌耗损

图：代表城市2019年1-10月重点项目各面积段销售额占比

过度依赖标准化带来的水土不符：房地产企业在产品标准化方面已经趋于成熟，但是受城市、政策、客群以及高周转等多方面因素影响，过分依赖标准化产品，易造成产品“水土不服”，导致滞销。房地产企业在打造标准化产品的同时，还应做好市场、客群研判，结合当地需求，灵活打造适销产品。

产品错配：一线城市中，北京和深圳仍以刚需为主力户型，占比均在40%左右；上海和广州以90-140m2的首改户型为主，其中上海占比超过50%。16座二线代表城市中，首改户型占比均超过40%，其中，长沙、武汉、南昌和济南的占比超过60%。房地产企业应把握城市需求，谨防因产品错配而带来的销售风险。

产品品质把控不严，品质不稳定：近几年，随着房地产高周转模式的加速普及以及融资端的紧缩，企业在项目管理以及成本控制等方面面临一定挑战，行业内关于产品质量问题的声音持续不断。房地产企业应更加爱惜羽毛，通过更严格的监督和数据化管控，保障产品品质，避免因质量问题带来的品牌损耗和客户信任丧失。