店铺选择的四项核心指标：

第一项是客层；

第二项是客流量；

第三项是面积；

第四项才是价格。

大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。我们需要转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大。

客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。

下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化

一、租赁合约

该服装店租赁面积150平米，租金及物业费250元/平米/月，租期3年；

二、开店固定成本

开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修费等。

该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元

三、保本销售额

为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才能保证存活下去，即：销售金额-进货成本=店铺经营固定成本。

假设平均零售价300元/件，销售平均折扣85%，进货折扣率60%，那么每月需要卖出的件数为：

7.2万元/(255元-120元)≒531.5件/月

月销售金额=13.6万元

销售坪效=904元/平米/月

四、客流量

设该家店铺平均客单件为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：

17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人

假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：

14.8人÷10%=148人

如果进店率为5%，那么该家店铺门口的客流数量为：

148÷5%=2953人

从而，计算出该家店铺每天必须有2953个人经过此店的门口，即客流量为2953人时，这家店铺才能保本，超过2953个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

启示：

1、当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？

2、还可以通过提高进店率、成交率、客单件等多种方法来增加利润。

3、对于甲方朋友来讲这个服装店铺租金和销售的占比（租售比）达27.94%，基本处于亏损边缘；务必要尽快开展经营辅导，对店铺进行进行分析，到底什么原因导致目前状态？尽快改善业绩，避免陷入亏损！

以上是针对单个店铺，如果针对购物中心，比如一个10万平米的商业，每天的客流在多少才能正常运营？

一、销售额

建筑面积10万平米的商业体，净租赁面积在5万平米左右，通常业内认为销售坪效1000元/平米/月，商家不会亏损。所以一个10万平米的商业体月均销售应该在5000万，日均销售167万。年销售6亿

这个没有细分主次力店和普通商铺，通常主次力店销售坪效低于1000元/平米/月。当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高，对商铺经营提出更高要求，当然相对来说成熟商业体客流更高，销售机会较大！

二、客单价

10万平米的商业体月均销售要实现5000万，每月客流应该要多少才能支撑呢？

这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响，我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考;

根据我们前面预估的一个10万平米的商业体月均销售在5000万，日均销售167万，同比相当于南京江北印象汇水平，客单价62元/人，每天最低客流2.7万人次！差不多一个10万平米的商业体日均客流在3万人可保证商场基本稳定！那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在1000万左右应该是生死线!

所以如何做到每天吸引3万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI！

而每天3万客流来了，如何转化就是考验各个商家的时候了，如何提高进店率？如何提高试穿率？如何提高连单率？如何提高回头率？。。。。。。。这个时候大家拼的就是团队战术和人员素质了。

三、周边人口

一个10万平米的商业体日均客流要保证3万人次，其实还有个客观因素——周边人口！如果3公里范围内没有足够的消费人群，要实现3万的客流指标还是很困难的。那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。万达广场的选址要求城市常住人口：50万以上，原则是半径5公里有30万住户就可以。龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布，所选地块5公里内，人口密度平均为30万人次。上述是知名商业体的商圈范围，一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人，成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。

由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人，日均客流2万，周边50万人，日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。

四、租金水平

由此其实我们还可以做个逆命题，知道一个区域3公里有30万人，我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗？

此表一出估计会被很多操盘手狂骂，“哪有那么高的租金收入！”，大家稍安勿躁，要实现年租金收入9000万，整个项目的平均租金要在150元/㎡/月，同时必须是年销售6个亿。

考虑主力店大概占总租赁面积50%,假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半，那么主次力店面积25000㎡，平均租金75元/㎡/月，则主次力店年租金2250万；普通商铺年租金6750万，普通商铺平均租金225元/㎡/月。

所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+，那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了！如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的；普通商铺平均租金225元/㎡/月，按租售比15%，销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺，月销售应该在22.5万元算是正常经营。

我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡，月销售3750万元，年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月，租售比15%，销售坪效应该在500元/㎡，月销售1250万元，年销售1.5亿元，整个项目合计年销售6亿！

客流量多少呢？普通商铺月销售3750万元，主次力店月销售1250万元，合计5000万元，按60元的客单价，商业体的日均客流就是3万人次！

上述推算主次力店销售预估偏低，一般好点的超市年销售额都能过亿，而普通商铺预估偏高，销售坪效能做到1500元/㎡，能有三分之二已经是很良好了！

上述是理论推算，我列举一些商业体报表，看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万？

先看吾悦广场（下述内容太过机密，吾悦朋友不喜勿拍，但作为上市公司这就不是秘密了）

2020年度新城新开业34个吾悦广场，合计在营95个吾悦广场，全年租金总收入57.2亿元（含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中年租金收入过亿的广场共有8个。

2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家，占比23%，年租金收入在7000万以上的35家，占比55%；说明吾悦广场这几年的长足发展！

再看龙湖公布的2020年上半年租金收入，10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。

上述对比基本可以看出1、知名商业体的盈利能力确实很强，2、非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的，但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的！