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佣金肉搏战不香了,贝壳找房的数字牌怎么打?
2025-08-11 10:24:43

这几年房地产低迷,整个房地产产业链都能清晰地感受到阵阵寒意。对于来说房产中介,早已过了铺个门面、招几个经纪人就坐等收佣金的黄金年代。存量市场厮杀惨烈,根据最新公布的2025年一季度数据显示,全国办理不动产办理新建商品房转移登记238.7万件,同比减少12.1%贝壳找房这个从链家母体孵化、凭借“真房源”革命与ACN经纪人协作网络颠覆行业规则的巨头,曾是打破信息黑箱的标杆。贝壳2024年全年营收935亿元 净利润40.78亿元同比下降30.8%

佣金费率战打到骨头里,传统中介模式摇摇欲坠。当买家连看房都懒得跑,当卖房挂半年无人问津,行业生死线已然改写拼的不再是门店数量,而是谁能让交易更透明、更高效、更“无痛”。

更凶险的是,战场规则正在剧变。互联网大厂如字节跳动依托“流量黑洞”抖音、今日头条,以“房产信息平台+自营/合作中介”模式强势切入,其精准推送与用户黏性让传统端口望尘莫及;垂直平台如安居客、房天下凭借多年积累的房源信息库和低费率策略,持续分流中低端市场客源。贝壳这个曾经的“规则制定者”,正被拖入一场关乎生存的“数字化”突围战。

贝壳的“铁王座”

当整个行业还在靠信息差“吃差价”、假房源“钓鱼”时,贝壳抡起“真房源”这把开山斧,硬生生劈开了浑浊多年的市场!它要的不是一单生意的佣金,而是把看房、交易、贷款的漫长链条全部打通,让你“一站式”搞定安家大事。这格局,把传统门店的单打独斗碾成了渣。

更狠的是它的ACN网络”当同行还在严防死守自家房源、经纪人互相挖角抢单时,贝壳搭建了一个庞大的“利益共同体”。在这个系统里,房源录入、带看、撮合成交、贷款办理等环节被精细拆分,不同角色的经纪人能依据贡献分佣。这直接击穿了行业“零和博弈”的死结,这正是对手最难以复制的护城河。

其次,贝壳的“命”是数据,是真金白银砸出来的“楼盘字典”。耗资数亿,实地采集超2.4亿套房屋的精准信息户型、朝向、楼层、历史交易价、周边配套……细节精确到门牌号!当其他平台还在靠房东或经纪人手动上传、信息真假难辨时,贝壳的楼盘字典已成为行业事实标准。这套底层数据库,是其“真房源”承诺的基石,更是算法推荐、价格评估、风险控制的“大脑”。

最后,懂中国房子的“坑”,才是贝壳的杀手锏!贝壳能扎根这么深,靠的绝不仅是流量和技术。当互联网大厂还在用纯线上思维做房产,贝壳却把“线下重服务”刻进了基因。它深谙中国房产交易的复杂性与地域性于是把庞大而专业的线下经纪人队伍和门店,转化为解决这些“中国特色难题”的终端触手。这种线上线下一体化的、能真正“兜底”的交易保障能力,是纯流量平台难以企及的高墙。

贝壳的焦虑

然而当房产交易的核心诉求从“找信息”转向“省心、省钱、零风险”,当“中介”角色被重新定义为“房产数字化服务商”时,贝壳这套看家本领的弱点被狠狠暴露出来了。

首先,经纪人合作的ACN网络,现在有点“不灵了”。 平台越来越大,不同品牌、不同经纪人之间合作变得特别复杂,问题也多了起来。互相撬单、抢客户、服务标准乱七八糟,这些内耗严重伤害了ACN最根本的信任基础。而且,贝壳收的佣金分成高,中小中介怨声载道像房多多这样的平台,用更低的分成和更灵活的工具来吸引中小中介,ACN的凝聚力正经受大考验。

其次,坚持“真房源”这个金字招牌,成本压力山大,对手却玩得轻松。贝壳那个庞大的“楼盘字典”数据库,建设和维护简直是个天文数字!但像字节跳动的“幸福里”这些新玩家,根本不用背这么重的包袱。用算法和用户自己上传的信息,飞快就能搭起一个房源库。虽然不一定完全保真,但靠着抖音巨大的流量优势,用户量蹭蹭涨,对贝壳来说简直是“不讲武德”的打击。

最后,线上线下一体化也遇到了新麻烦:流量变了,线下负担重了。贝壳APP流量确实大,但现在用户找房的起点变了。抖音、快手这些内容平台成了新入口,背靠抖音的“幸福里”天生就站在流量高地。贝壳虽然有线上优势,但怎么应对这种“刷着短视频就能看房”的新趋势?同时,线下开店的成本在经济不好的时候成了大负担。

贝壳“持久战”

如今像字节跳动这样的巨头,靠着巨大的用户流量,正在改变人们找房子的方式;政府平台也在尝试绕过中介,让交易更直接;就连像房多多这样的玩家,也在用各种工具武装小中介们,想靠“蚂蚁雄兵”取胜。对贝壳来说,向上突破技术天花板,成本高企;向下死守传统模式,会被颠覆淘汰。

往上突破:啃硬骨头,靠技术和服务挖深度。贝壳AI讲房”、“VR带看”、“房屋估价模型”这些工具,确实让用户感觉更方便了,成交效率也高了点。但这只是个开头。未来真正的竞争,是看谁能用AI和大数据更准地匹配买家和房子?能不能预测房价走势?能不能把服务流程优化得更好?甚至能不能把手伸到房子成交后的维修、智能家居这些“后市场”去?说白了,就是想方设法把服务链条拉得越长越好。

贝壳收购圣都家装,力推“被窝家装”,明显是想在家装市场大干一场。道理很简单:既然抓住了买房这个入口,那就顺着产业链往下走,把家装、家居、租房、社区服务这些都串起来,搞一个围绕“住”的完整生态圈。可家装这行当,水比房产中介还深、更零散,想做好口碑也更难。贝壳之前在房产中介搞成的ACN模式,能不能在家装这个更复杂的行当里复制成功?这可是个天大的考验。

往下扎根:挖数据金矿,搞开放生态。贝壳手里攥着中国最全、最真实的房产交易和用户行为数据,面对不少中小中介的不满和新对手的竞争,贝壳也得考虑更开放一点。是继续维持自己高门槛、还是走向更开放模式?把更多中小中介吸引过来、留在自己这个生态圈里?这个选择,决定了贝壳平台未来能有多大、有多活。

房产服务业的终局,远未到来。中国居住服务的数字化、标准化、品质化进程方兴未艾。当“幸福里”们挥舞着流量利刃试图颠覆传统,当政府探索更透明的交易模式,贝壳选择了一条最重、投入最大、但也可能根基最稳的道路用科技深度改造一个极其传统的行业,构建一个覆盖“住”的全生命周期的服务生态。

说到底,真正伟大的平台公司,不能光靠信息差和收佣金活着。它得有魄力去改变行业规则,有耐心去深耕服务,更要有智慧去驾驭技术的浪潮。

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