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贝壳“看长”
2024-11-27 10:34:24

语:一家愿意“看长”的企业,更容易基业长青。

 

房产政策春风阵阵,但市场不可能回到以往快速增长的时代,已成事实。

承压环境下,更能考验深处其中企业的底色。

11月21日,一站式新居住服务平台贝壳(BEKE.US;02423.HK)发布2024年第三季度财务业绩。

报告期内,贝壳总交易额(GTV)为7368亿元,同比增长12.5%,净收入为226亿元,同比增长26.8%,净利润达11.68亿元,经调整净利润达17.82亿元。

调整期暗礁丛生,双位数增长实属不易,而能将双位数增长保持两个季度,更是罕见。

对于贝壳来说,这并非一个在动荡期断尾求生的惨胜故事,而更像是一个主动求变开启新旅程的大航海故事。

贝壳“看长”

来源:贝壳官网

让大象跳舞

“对于大的组织,最可怕的是没有增长”,贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在2024年第三季度业绩公告中表示,但所幸对于贝壳来说,“我们今年的业务增长策略成效显著”。

对贝壳稍有了解的人都知道一个词——“一体三翼”,即把房产经纪业务作为压舱石,同时扩展家装、惠居(租房)、贝好家三条事业线。

大象很难跳舞,巨轮难以掉头。但贝壳庞大的业务架构,却打破了这一规则。第三季度财报显示,贝壳包括存量房、新房、家装家居、房屋租赁等在内的业务交易额,均出现不同程度上涨。

其中,存量房业务总交易额达4778亿,同比增长8.8%。新房交易业务增速甚至比存量房更快,总交易额达人民币2276亿,同比增长18.4%。

房产业务外,家装、租房、新兴业务及其他收入占比进一步提升至38.3%。相比2023年同期提升6.8个百分点。

其中,在受地产周期扰动较弱的家装行业,其业务合同额已达40.7亿元,同比增长24.6%。房屋租赁服务净收入贡献了39.4亿元的净收入。

多业务集体上涨,一个原因是外部在慢慢变好。

5月份政策密集出台并迎来脉冲式复苏后,国内存量房市场表现相对稳健,新建商品房销售状况也呈现出了一波“止跌回稳”趋势。

在家装行业,一系列“以旧换新”政策也催热了消费需求,贝壳还携手成都等地政府发放“双补贴”,激活了家电消费的一池春水。

但贝壳的增长动力,又不止于此。如果将贝壳近几年的关键动作一一列举,不难发现这是一家非常喜欢“多走几步”的企业,其布局就像对弈,落子之前,总是要往前推演几步,把锚点定在未来。

比如:在房地产市场从高增长向调整期过度的关键阶段,贝壳干脆利落地建立了“一体三翼”战略,早早地布局多元核心业务。

又比如:在2022年5月,贝壳在港交所挂牌上市,完成了中概股的一道重要课题。

这种“不管风吹浪打,胜似闲庭信步”的气质,颇有些深思远虑的老牌企业的味道。

而彭永东在2024年第三季度业绩公告发表的讲稿,也印证了这一点:

“我们在思考的不仅是下一年怎么做,更多的是怎么能成为30、50、100年的企业。而生存的敌人是僵化、官僚、失去增长和创新的活力……”

02 比起报时,更想造钟

彭永东的这段话,很容易让人联想到美国管理学家詹姆斯·柯林斯和杰里·波拉斯在斯坦福大学为期6年的研究成果——《基业长青》。

本书选取了36家平均经营时间高达92年的老企业,这些企业在历经两次世界大战、大萧条、革命性科技等动荡时代后,依旧生生不息,繁荣昌盛。

是什么使这些真正独特的公司,有别于其他企业呢?

柯林斯总结了许多条特质,破除了人们对大企业固化认知的种种迷思。

令人惊奇的是,柯林斯总结的种种特质,与贝壳近年来确立的诸多战略方向,呈现出一种严丝合缝的对应关系。

比如,柯林斯发现,那些基业长青的大企业,都在建立一种可长时间存续的规范,比起按部就班的“报时”,它们更愿意“造钟”,即专心致志地构建一种大而持久的制度。

“大而持久的制度”,对于贝壳来说无疑是反复提及的一体三翼。毫无疑问,贝壳用一种兼收并蓄的融合之法,减弱了周期波动给自身造成的影响,使家装、租赁等非房产交易业务,成为公司新的增长极。

贝壳“看长”

贝壳多元核心业务 来源:贝壳官网

同时,柯林斯还发现,高瞻远瞩的公司都有一种深入内心的追求进步的驱动力。这种驱动力并非源自外在认知,比如“不进则退”的理性分析,或被外在世界提醒“是时候改变了”的被动心态。

它更多地出自与生俱来的探索、创造、发现与改变的欲望,是一种来自于人类深层的冲动。

回望贝壳第三季度,“求变”几乎贯彻始终,从某些动作看,贝壳都是主动戳破了有碍于长远发展的窗户纸,主动创造一种更健康的生态模式。

比如,贝壳推行了面向店东的门店积分机制,用来回馈在平台上时间久、业绩好、守底线、业务上探索创新的门店。贝壳还将连接较为分散的社区小店,逐渐转向连接更多的大店,并对应提高了店均经纪人的门槛业绩要求与激励规则。

家装业务方面,贝壳通过更新迭代产品套餐、增加集中采购比例、缩短施工工期、扩充自营维修维保团队等方式,将家装业务Q3的贡献利润率拉到了31.2%。

除创造性地追求进步外,《基业长青》还发现有14家高瞻远瞩的公司,都具有一个并不符合大企业稳健印象的特质——敢于设定“胆大包天的目标”。

所谓“胆大包天的目标”有这样几个特征:刺激进步,创造动力,令人愿意为其贡献创造力与精力。

对于贝壳来说,它或许指的是,不同的业务都在勇敢地向前迈步、拓展。

在大家都在勒紧腰带、裁剪枝叶的当下,贝壳的一系列举动着实让一些人捏了把汗。

比如,贝壳旗下贝好家依旧以10.76亿元拿下了一块24亩的住宅用地,计划进行自主操盘项目开发。

在新房难卖的时候,贝壳三季度新房合作数量创历史新高,覆盖了大部分的Top10房企。

同时,贝壳人店数量也进一步增加,三季度平台活跃门店数达到46857家,同比增长14.6%,净新增近6000家门店;活跃经纪人数达到423400名,同比增长6.1%。

但许多人都忽略的一个事实是:那些敢想敢做的企业,同样擅长精密计划与风险控制。

贝壳门店扩展速度很快,但门店回本速度也很快。截止到9月末,贝壳今年Q1的新签约门店ROI已经转正,一季度和之前签约的门店也均已经回本。

此外,贝壳还保持了稳健的风险控制,开发商提前预付佣金的“快佣”收入占比保持高位,应收账款周转天数维持在47天的极低位。

贝好家业务也是如此。彭永东表示:“我们也不会盲目的去下注。我们这个行业每一个赛道都非常大,进入任何一个赛道都需要重决策。需要经过前期大量的思考,小分队的试水和深度的参与,需要我们对一件事有很深的理解,不能着急。而这也是我们在探索的贝好家业务的逻辑。”

据了解,贝好家明确定位在数据驱动型住宅开发服务平台,并非房地产开发商,是要赋能开发商。成都项目意在打造样本,希望通过该成都项目验证C2M产品解决方案的落地能力。

03 “看长”的力量

站在投资者的视角,《基业长青》早在30年前,就下了一个在现在已成常识的判断:

高瞻远瞩的公司,能获得更杰出的长期绩效。

假设一个人在1926年各投资一美元,分别购买纽约证券交易所大盘指数基金、对照公司股票基金、高瞻远瞩公司股票基金,那么到1990年,他收获的回报大概是这样:

大盘指数基金上的钱,会升值到415美元,对照公司股票基金上的钱,会升值到955美元;而投在高瞻远瞩公司股票基金上的钱,会升值到6356美元,是投资对照公司股票基金的6倍多,是投资大盘指数基金的15倍多。

投资的复利,根底在于企业的长期主义经营。基业长青的公司,无一例外都对时间充满了耐心。

在2024年第三季度业绩公告里,彭永东坚定地表达出了公司对“看长”力量的坚持:

“在这一轮市场周期里,我们越来越笃定的东西,是‘看长’,我们越来越理解看长的力量。”

贝壳的“看长”,体现在行业、业务与投资回报多个方面。

一则,买房、租房、家装等围绕“住”的需求,永远都不会消失。在上一代,“买到房”是居民核心目标,房产在居民存量财富中占比较大;如今一代,“住得好”成为首位,这使房子从资产价值,逐渐回归到使用价值,并逐渐衍生出更多元、发散、均衡的业务体系。

二则,贝壳对底层基础——服务品质与基础设施——发力频频:比如用亿元保障金为消费者兜底;为租户提供入住前提前检修、标准化交房等服务。这些困难但正确的动作需要长期耕耘,但产生的影响同样如春雨润物,无声但持久。

三则,贝壳在持续回报股东,与投资者分享长期主义发展红利。今年以来截至第三季度末,贝壳共斥资约5.8亿美元回购股票。自2022年9月回购计划启动以来,截至三季度末,贝壳累计回购金额约14.9亿美元,回购股数占回购计划启动前公司总股本约8.1%。

概而言之,在经历了30年的上行周期后,中国关于“住”的消费观念、投资观念与需求痛点都在发生调整与变化。

在调整期生存,是企业的首要目标;但更难的是,要长久地生存,要基业长青。

从当前“看长”的笃定态度来看,不能否认的是,贝壳身上的确带有“长青”的潜力与特质。而持有贝壳的投资者,也不仅仅是看好当前的增长,更是对未来时间复利抱有足够的期待与耐心。

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