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贝壳找房还能熬过2022年吗?
2022-04-10 10:01:20

进入2022年,贝壳的苦日子仍然没有结束的迹象。

3月10日,贝壳CEO彭永东趁着2021年第四季度和全年财报发布的时机,在电话会议中表示过去的2021年是“充满挑战、史无艰难”的一年。

然后,由于财报信息显示,2021年贝壳全年亏损5.25亿元,即便经过调整后净利润为22.94亿元,却也同比下降了60%。直接导致贝壳股价暴跌,最高跌幅甚至一度达到23.9%,险些跌破11美元。

不仅如此,财报发布后贝壳立刻开始了又一轮的人员优化,据传闻或许将波及10%左右的员工。人事动荡加上利润下跌,或多或少影响了投资市场对贝壳的信心,其股价在随后半月中也基本保持低迷状态。

等到了4月份,贝壳股价终于开始回升的时候,又在4月5日经历了美联储持续收紧导致的美股中概股回调。贝壳股价上升势头立刻被打断,以超过4%的跌幅从16美元掉回14至15美元的区间。

紧接着到了4月6日晚间,万科A在深交所互动平台回复投资者相关消息时,公然撇开和贝壳的关系。明确表示虽然万科持有贝壳股权,但是占比不大,贝壳的股价波动对万科没有影响。

一连串的打击之下,不得不问一句,贝壳还能熬过2022年吗?

一、20多位中高层领导离职,二手房和新房交易难以为继

可以肯定的是,一部分员工是没有机会陪贝壳继续熬下去了。

如果算上2021年10月份针对一线房产经纪人的第一轮优化,再到2022年3月中旬财报发布后开启的第二轮,贝壳在相隔不到5个月的时间里发生了两次大规模的人员优化。

根据个别内部人员透露,仅仅是第一轮,就有超过3万人遭遇“优化”。而且从去年至今,已经有超过20名的中高层管理岗员工,主动放弃期权并相继离职。

之所以会出现如此规模的员工结构调整,最主要还是受到房地产寒冬期影响,贝壳的核心业务,二手房和新房交易都发生了较为严重的缩水情况。

首先,强监管时代,二手房交易市场趋向萎缩。

贝壳2021年下半年业绩下滑的主要原因,还是在于二手房交易业务的衰退。

截至2022年3月,贝壳的股价相比2020年上市后的最高点,跌幅已经达到了80%,甚至已经成为中概股中除教培行业外,跌幅最高的公司之一。

而根据财报信息,贝壳从2021年下半年开始陷入业绩下滑的局面,第三、第四季度分别亏损17.65亿元和9.3亿元。在第四季度,贝壳房屋交易总量下降30%左右,二手房业务的总交易额同比下跌39.4%。

第一、二季度,贝壳二手房交易业务的营业收入都维持在100亿元上下,但到了三、四季度,以近乎“腰斩”的下跌幅度降至60亿元左右。

与此同时,2021年国家方面严查经营贷、打击学区房,再加上多个地区监管部门发布楼市指导价、推行房地产税改革试点等措施,也从二手房交易的收缩。即便后期房地产调控和信贷环境有所回暖,政策引导二手房交易向着更合规的方向小幅度回升,想要恢复到此前的水平也仍需要更多时间的积累。

其次,新房交易受困于疫情,仍然保持低迷。

2021年第四季度,贝壳的新房业务同比下跌了12.2%。

根据贝壳研究院前不久发布的《新房市场季报》,由于受到疫情反复的影响,新房交易市场的修复进程受阻。虽然一线城市整体上已经回归市场常态,但是二线以下城市依然保持低迷态势。

相关统计数据显示,在2022年第一季度,全国62个重点城市中,商品住宅签约面积同比下降14%。经过持续近一年时间的下滑,甚至已经快要跌至受疫情影响最严重的,2020年第一季度的水平。

此外,受疫情导致的低人口流动以及房地产强监管的影响,在“房住不炒”的主基调下,新房交易市场想要有所回暖,或许和二手房一样需要等待政策的进一步放开,以及信贷环境的进一步改善。

两大核心业务的衰退,带来了大量的员工结构冗余。不管是为了“降本增效”,还是在房地产进入黑铁时代后寻找转型出路,通过裁员、转岗等优化行为来实现“轻装上阵”的目的,也就成了无奈却必然的选择。

考虑到房地产行业或将长期处于寒冬期的现状,2022年,可能会成为决定贝壳生死的关键时期,尝试转型已经成为贝壳为数不多的选择之一。

二、转型难度或将超乎想象,贝壳迎来最严苛挑战

实际上,在2021年年底,贝壳就已经启动了“一体两翼”的转型战略。

简单来说,也即是逐渐收缩二手房和新房交易服务的传统核心业务,为整装大家居和普惠居住两大新业务板块让路。

根据国家统计局的数据,截至2021年末,我国城镇常住人口数量约为9.14亿人。而根据不完全统计,同一时期,国内商品房销售面积累计达到18.3亿平方米。

即便再算上保障房、公租房、小产权房等没有计入商品房的住房类型,现有的城镇住房面积依旧无法完全满足所有人的住房需求。因此,尽管房地产行业正处于寒冬期,但房屋买卖和租赁并不会就此停滞,与之相应的装修、家具、租房等刚需需求,也仍保持着稳健的增长态势。

这大概也是贝壳将家居装修和普惠居住视作未来核心业务的主要原因了。只是转型的理由虽然合乎情理,但在具体实施上,贝壳或许有些低估了这两条赛道的难度。

1.家居装修的口碑市场,很难进一步扩大营收。

在2020年4月23日,当时还是贝壳找房CEO的彭永东,就主持推动着贝壳进入了家装赛道。彼时,贝壳还推出了名为“被窝家装”的家居服务平台,在2021年也取得了“十大优选家居服务平台”的荣誉。

此外,2021年贝壳还收购了圣都家装,到年底已经在全国31个城市开设了超过110家门店。只是,无论被窝家装也好,圣都家装也罢,两个平台的主要客源流量,都来自于贝壳的二手房和新房交易业务引导。

在核心房屋交易业务趋向萎缩的当下,贝壳的家居装修业务,很可能会逐渐丢失主要的流量来源。考虑到消费者更倾向于选择在口碑和产品力上更具优势,也即是经营时间更长的老牌装修企业,尚属于赛道新人的贝壳,或许很难在现有基础上进一步扩大营收规模。

而且根据不完全统计,大部分装修企业都存在盈利单薄且不稳定的情况,在超过10万家企业聚集的装修赛道中,仅有约4000家企业营收数据突破了1亿元大关。天眼查数据库中,与装修有关的企业信息已经超过了10万条,贝壳想要在家居装修发力,或许要比想象中更艰难。

2.疫情管控越发严格,房屋租赁风险性偏大。

贝壳的惠普居住,包括了房产租赁、轻托管、集中式公寓这三项服务。在2022年3月31日,贝壳还宣布针对集中式公寓和分散式房源,将在今年提供10万套房源,以满足年轻群体和低收入群体的租赁需求。

看似美好的业务蓝图,却也有着无法忽视的隐患。疫情防控期间,各地监管部门对租房业务的管控都在逐渐加强,这也意味着作为管理方,贝壳要担负更多的人力和防疫成本。

除了人员聚集可能带来的成本和风险损耗,为了缓和疫情防控期间人均收入下降的社会问题,各个地区都发布了针对个别群体和企业的租金减免政策。虽然同时也会对租赁方开放补贴,但相比于拓展房源的高成本,终究是杯水车薪。

同时,二手房和新房交易占据了贝壳营收97%的比重,而现有的装修和租赁服务只有5亿元左右的营收。想要靠新业务翻身,贝壳还需要更多的时间来完成转型。

只是,已经进入黑铁时代的房地产经济,还能等待贝壳多久?

参考资料:

《贝壳研究院:一季度全国重点62城商品住宅签约面积同比下降41%》——中国网地产

《贝壳大幅度组织优化,超20名中高层相继离职》——36氪的朋友们

《贝壳没被“错杀”》——表外表里

《市值跌去 700 亿美金,后左晖时代,贝壳何去何从?》——极客公园

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