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去看房子要问销售哪些问题(解读要问房产销售的13个问题)
2022-07-23 08:30:28

如今大型房企接连暴雷,为了让房地产行业回血,政府的救市措施不断涌现,已经从最开始的限制房价下跌等托底手段,调整为降低首付比例、发放购房补贴、放松限购限售限贷、降低房贷利率等刺激措施,这对于刚需购房者来说,是难得的入市时机,但面对琳琅满目的商品房,足以让购房者挑花了眼,提醒准备买房的人,去任意一个售楼处看房,一定要问房产销售这13个问题,尤其是新手朋友一定要收藏好备用:

去任意一个售楼处看房,一定要问房产销售这13个问题,收藏好备用

 

第一,问当地的购房资格

为了防止炒房客囤房、推高房价,全国各地都出台了限购政策,大多数城市的要求是本地人最多购买两套,外地人最多购买一套,同时对社保或个税缴费年限也有限制,如果交定金和首付后才得知自己没有购房资格,购房者要承担相应的违约责任,最终不仅定金打了水漂,想要回首付款也需要漫长的周期,因此,提醒购房者一定要提前咨询自己是否具备购房资格。

第二,问五证公示在哪里

所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。只有五证齐全的房子,建造和交易才是合法的,通常开发商会把五证展示在售楼处最显眼的位置,如果没亲眼看到一定要主动询问,如果置业顾问吱吱呜呜或答非所问,很大概率是证件不齐、违规销售,这种情况下一定别买房。

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第三,问房企的拿地时间

住宅用地产权年限是70年,工业用地是50年,商业用地是40年,从表达方式上就能看出来,所谓的产权年限指的是土地的使用年限,计算产权的起始时间是开发商的拿地时间,如果土地闲置时间或者施工时间过长,那么购房者实际到手繁荣产权年限会大大缩水,目前住宅用地到期能自动续期,续期费不明;非住宅用地都不一定能续期,所以,一定要咨询拿地时间。

第四,问交房时间以及违约责任

目前在售房源大多是期房,交房时间成为决定购房者买房与否的关键因素,交房时间已成为售楼处的核心卖点之一,为了避免开发商在交房时间上打马虎眼,购房者一定要咨询好交房的具体时间并落实到合同中,还要约定好相关的违约责任,只有这样,将来维权才有证据,否则只能吃哑巴亏。

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第五,问公摊面积的比例

房屋总价由单价乘建筑面积得出,建筑面积由实用面积和公摊面积构成,公摊面积无法精准测量,一直以来就是一笔糊涂账,业主要为这部分不属于自己的面积,缴纳几十万的购房款,还有物业费、暖气费等等,如果不想多花冤枉钱,在买房之前问清楚公摊占比很有必要,而且要远离公摊占比太大的房子。

第六,问房子差价的原因

同一地段不同楼盘,同一楼盘不同房源都有差价,购房者很难知道其中奥秘,最好的办法就是咨询销售,他们会为你仔细分析差价的原因,比如是楼盘知名度、配套设施、楼栋位置、户型、楼层导致的差价,详细了解房源的利弊之后,有利于购房者做出最适合自己的选择。

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第七,问面积误差的处理方式

《商品房销售管理办法》第20条明确规定,房子面积误差如果在3%之内,按照多退少补的办法处理。如果面积误差超过3%,实际面积大了,购房者补齐3%的差价,超过3%的部分开发商送给购房者;如果实际面积小了,3%的部分按实际价格退差价,超过3%的部分开发商双倍返还。但是如果购房者和开发商另有约定的,要按照合同约定的办法处理,所以一定要咨询面积误差的处理办法,防止出现任何情况下都是多退少补的霸王条约。

第八,问小区车位配比

随着收入和生活品质的提升,现在家家户户都有汽车,有的家庭不止一辆,相应地,对停车位数量的需求也越来越高,这就要求,小区的车位配比最好保证一户一个车位,否则后期就会出现车位难租、难买的情况,所以提前咨询车位配比很有必要。

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第九,问小区容积率

容积率简单理解就是同等面积下能容纳多少人,容积率越高,楼栋越密集,容纳的人口越多,小区的公共设施越拥挤,房子的采光和通风效果越差,所以容积率直接决定着居住品质和小区的档次,建议在条件允许的情况下,尽量选择低容积率的房子。

第十,问物业归属

物业的服务质量决定着长久的居住品质,也是房子保值和升值力的重要保障,通常知名度高的物业公司,会严格规范员工的言行,提高物业服务的质量,树立良好的企业形象,反之,小物业公司唯利是图,想方设法收取物业费但遇事不作为的现象屡见不鲜,所以要提前了解入驻的物业公司,并选择口碑好的物业。

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第十一,问贷款方式

常见的贷款方式有三种,纯商业贷款、公积金贷款和组合贷款,有的楼盘不接受公积金贷款的方式,这将导致一些客户空有公积金但无用武之地,所以一定要咨询好贷款方式,如果缴存过公积金,最好选择能够接受公积金贷款的楼盘,公积金贷款利率远低于商业贷款利率,可以节省不少购房款。

第十二,问贷款失败的处理办法

有时候购房者会因为个人征信和流水原因导致贷款失败;有时候售楼处会承诺帮购房者办理贷款资料并收取一定的费用,尽管如此也存在贷款失败的可能,一定要提前咨询贷款失败的处理办法,比如贷款失败定金和首付是否能全额退还,退还的周期是多久?目的就是要避免贷款失败的锅都由购房者背。

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第十三,问网签和备案的时间

网签和备案是将购房者和开发商签订的草签合同在房管局备案,备案后房管局官网就会展示该套房源的交易信息,这两个操作可以避免开发商一房多卖,让房产交易更加透明化,同时也是核实楼盘五证齐全的重要参考条件,所以,购房者要提前咨询网签和备案的时间,办理首期越快的楼盘,购房风险越小。

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