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运营模式怎么写(解析房地产策划的根本到底是什么)
2022-07-15 09:59:03

我从事房地产相关的工作已经三十多年咯,这么多年我一直相信,无论是城市地产开发,还是特色小镇,或者文旅地产,他们都有一个重要的核心,那就是“策划”。开发始于策划,开发的各个流程也需要策划的指导。无论是什么项目,都是从一块地开始,那么我们需要对地块做价值分析、需要做市场分析、客户分析,然后对项目进行定位,定位就涉及了指导项目开发过程中的一切细节和原则的问题,有了定位,你才能具体产品和物业的设计、建筑风格和景观环境的设计,接下来你还要确定最合适的营销和推广策略,卖给不同你的客户,你选择的营销渠道、推广方式、卖点提炼肯定是不同,经历这样一个完整的过程,我们最终把项目卖给客户,这里边,无论是哪一个流程,都离不开策划的参与。

那么我们根据什么来做策划呢,这是需要一套理论和方法的,而这些方法,只有来源于实践,如果都是在学院里、或者在写字楼里,拍着脑袋去思考一些问题的话,那可能就脱离实际了。所以这么多年来,我一直是坚持一边教学,一边参与实践。前前后后参与策划、担当顾问的项目差不多有200多个了吧,由于在实践中深耕的时间长,获得的有价值的东西很多,那么我把这些经验,还有实践中总结出来的方法,把它整理出来,逐渐形成了自己的一套理论体系,把这些东西通过教学,如果能够多多少少引起一些开发商的共鸣,获得新的思路,共同推动这个行业的进步,我想这就是一件很有价值的事情了。

房地产策划的根本到底是什么?

 

中国的房地产走过了30多年,应该说一些开发商,特别是大的房企,他们也都经过了一个学习和提升的过程,积累了一定的开发经验,他们其实不太需要去担心操作层面的事情,因为都有很成熟的模式了,从产品创新、到工程管理,从财务规划到外包采购,都有开发链条去衔接和相关团队去执行,那么,他们缺的是什么呢,很多喜欢听我课的开发商老总、还有企业决策高管,他们也都跟我说:老师,我们缺的主要是战略层面的东西。那策划,我认为它就是战略层面的东西。

比如你的企业要进入什么样的城市,你应该去怎样了解这个城市,你进入一个城市后进入什么样的区域,拿一个什么样的地块,这都是需要在战略决策这个层面要去决定的,你不能说某个项目团队,某一个拓展经理,说:哎,这个地块好就把这个地块给拿了,不是这样的,一个地块的价值它取决于城市的价值,而项目的价值是由地块的价值所决定。你要进入这个城市,你要了解这个城市的价值和这个城市的性格是什么,你比如成都,这是一个休闲的慢节奏的城市,这样的城市适合于居住和生活,而深圳,是一个充满创新和活力的城市,创造机会和财富的能力很强;还有,这个城市是资源型、生产型城市,还是一个消费型城市,这个城市的人口是流进、流出?还是进出平衡?这个城市的经济支柱是什么,整个城市的消费习惯、消费偏好是什么,整个城市发展的趋势和轨迹又是什么,历史文化对这个城市的传承,以及对这个城市的哺育又是什么,这都和这个城市的房地产市场环境是息息相关的,这些都需要策划来把控。我这里说的还只是前端,其实在房地产开发的各个环节,都需要这样的决策过程,所以说房地产开发是从策划开始的。

但现在我也感觉到很困扰,很多开发商,不是说是一种现象吧,但是有很多就认为好像中国的房地产不需要策划了,特别是前几年市场很好,房子好卖,房子一建出来,呼啦啦的就卖掉了,所以大家都不太关心策划的重要性,只要有机会,什么地块拿下来再说,产品就从市场上复制一下,好像也不愁卖。这都是被市场给惯坏了。那现在疫情来了以后,然后呢就是各种针对房地产市场的政策的密集出台,房地产进入了一个冰冻期,很多开发企业都是难以为继,房子卖不动,这个时候呢,很多人又想起来了房地产的策划,但他们的关注点还是营销,怎么去卖楼,我说他们都错了,房地产策划不仅仅只是营销策划,更重要的是如何定位,定位才是房地产策划的灵魂,它决定了后面的产品组合、建筑园林景观风格、规划设计、配套、营销等等,房地产策划的目的最终是要如何去满足我们的客户,让他们得到一个自己所向往的居住和生活的幸福平台,能够做到这一点,那我们开发商的商业目标、盈利目标、企业目标自然也就能够实现。这个才是策划的根本

特别是我们现在很多开发商都在转型做文旅,很多开发商还是带着这个城市房地产开发的这个套路、经验去做,这样能不碰壁吗。做文旅地产首先一定要有正确的策划思维。

在我们云南的某个旅游城市,我的一个学生做了一个楼盘,做的非常好,品质非常高,配套设施非常齐全,而且他出台很多招商优惠政策,招商非常成功,地段就在这个城市的中心,但是呢这个项目卖的不好,然后我这个学生叫我过去,看下项目问题到底出在哪,我看过来看过去,一开始也不知道,这么好的项目为什么卖不动,我也百思不得其解,但是我前前后后,上上下下,把整个项目又打量了几遍,我知道了,它定位不准,或者说我这个学生他心目中认为的那个东西,和他做出来的产品不符,因为在他的心目当中,我问过他,你这个项目到底是卖给谁的啊,他说我是卖给全国的啊,到我们这个地方来度假、来康养的这样一些人啊,我说你既然是卖给他们的,那你做出来的产品,你的度假的功能有多少,你康养的这个功能有多少?你度假的氛围有没有?你现在做的是什么啊,你做的是第一居所的功能,你把所有的生活配套、居家配套都做的非常好,品质非常高,我也承认你在这个上面花了很多的心血,花了很多的钱,如果这样一个项目,放在一线城市,都绝对是最好的项目之一,但是你这个项目作为面向全国来的度假和康养的人,他们要求的不是这些,他们要求的是你的度假功能、康养功能,要求的是度假的氛围,年轻人来了以后,想要一个休闲的和浪漫的氛围;老年人到这个地方,除了干净的空气、适宜的气候,然后就是什么呢,万一我在这个地方,有一点小病,我可以马上得到医疗服务,同时我的身体还可以得到调养;一些老板级的人物,或者说一些中产到这个地方,他是来放松,甚至是来享受的,这些功能你都没有。而且,项目对外打的广告是什么呀,地段、地段、还是地段,我一个上海的人,我一个北京的人,广州的人,我到这个地方来买一套房,我管你的地段是在什么地方,地段对于我来说,重要吗?不重要,我又不是来过日常生活的,只要在这个城市,在这个风景区范围里,就行了,对吧……所以从这个对外的宣传,就可以看的出来,这个项目是想去做一个文旅地产,但做着、做着,把它做成了一个第一居所,最后当然结果不太好…所以我跟他提出来,还来得及,你这只是做第一期,那么你第二期开始,你无论是从户型,还是配套、还是环境,还是你的这个对外宣传,各方面的你都要进行调整,结果他经过调整以后,第二期开盘,好像是一个星期卖完了,项目还是那个项目,但是他增加了度假、康养的功能、户型也进行了一些调整,把以前一些大户型,调整的相对小一点..人们接受度自然就上来了。所以什么叫策划,这就是策划和它的价值。

林先生
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林先生
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运营模式怎么写(解析房地产策划的根本到底是什么)吗?
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我知道了

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